De manière très basique, la valeur intrinsèque d’un bien immobilier est le prix de son terrain ajouté à celui du prix de sa construction. Mais un troisième et dernier paramètre, de nature vicieuse car impalpable, que l’on pourrait appeler le « droit au sol » s’additionne. Le droit au sol est la prime offerte par un acquéreur pour devancer les autres offres et emporter le marché. C’est finalement le prix de ce droit au sol qui maintient le marché au dessus de la valeur intrinsèque des biens.

L’économiste Jacques Friggit relève que, de 1965 à 2000, le prix des logements en France a toujours été plus ou moins égal à 2,5 fois le revenu annuel par ménage. Ce rapport, connu sous le terme de « Tunnel de Friggit » a presque doublé entre 2000 et 2008, atteignant 4 au lieu de 2,5. Selon lui, cette tendance est constitutive d’une bulle immobilière : les prix finiront par rejoindre le tunnel historique, l’incertitude ne portant que sur le rythme auquel ce retour s’effectuera. Selon son rapport les prix baisseront de 30% avant dix ans.

Je ne conteste pas la pertinence de la logique du tunnel de Friggit, je pense que le tunnel en question s’est élargit, ou plutôt, déplacé ces dix dernières années. La loi de l’offre et de la demande, sauf disposition réglementaire particulière, continuera de prévaloir. Et le droit au sol, tout impalpable qu’il soit, a conquis une place que je crois de long terme, pour trois raisons.

Premièrement, le logement est un besoin vital. La démographie des êtres humains croît en France comme partout ailleurs : la demande augmentera.

Deuxième constatation, les familles monoparentales se multiplient, nécessitant deux logements au lieu d’un. J’aimerais que le taux de divorce en France revienne vers les douces années 60, mais je ne parierai par sur ce retournement de tendance. La hausse de la demande est donc accentuée par les comportements conjugaux qui n’ont, au départ, rien à voir avec l’immobilier.

Enfin dernier fait, la France n’est pas extensible, la Terre non plus. La création de terres constructibles se fait essentiellement au détriment des terres agricoles et de forêts. La France ne peut accepter leur disparition car elles sont nécessaires à sa souveraineté. L’espace à construire est saturé, et le droit au sol n’est pas prêt de diminuer tant que les terres constructibles se raréfieront.

Seule une augmentation massive des taux d’emprunt pourrait faire baisser le prix des logements à long terme. La réponse à la question de l’évolution des prix immobiliers dans les 10 prochaines années se trouve ainsi essentiellement aux mains de la banque centrale européenne, ordonnatrice des taux directeurs.


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